Аренда недвижимости плюсы и минусы

Содержание

Что лучше — аренда или ипотека?

Аренда недвижимости плюсы и минусы

Каждый самостоятельный человек, задумывающийся о будущем, хотя бы раз в жизни размышлял, что выгоднее – арендовать квартиру или оформить ипотеку.

С одной стороны, вам постоянно придется переезжать с места на место и зависеть от настроения хозяина квартиры. С другой, длительное время отказывать себе во многом, только бы оплатить ежемесячный платеж по ипотеке в полном объеме и в срок.

Впрочем, во втором случае вы платите уже за собственную квартиру, что, несомненно, приятно.

Вы наверняка уже догадались о том, что у каждого из вариантов имеются свои плюсы и минусы. Именно их мы и рассмотрим прямо сейчас.

«За» ипотеку

Начнем с перечисления преимуществ ипотеки:

  1. В отличие от арендованной квартиры, которая никогда не станет вашей, в случае с ипотекой вы платите все же за свое будущее жилье. Другой вопрос – как дорого вам оно обойдется, и когда же оно, наконец, станет вашим.
  2. С правовой точки зрения ипотека является более подходящим вариантом, так как вы проживаете в собственной квартире, и вас никто не может оттуда выгнать, пока вы выполняете свои обязательства перед банком.
  3. Даже при неблагоприятном развитии событий, находящуюся в ипотеке квартиру можно будет продать, закрыв остаток задолженности перед банком, при этом оставаясь с неплохой суммой в плюсе.
  4. Ипотека дает пространство для маневра. Вы можете, как проживать в этой квартире, так и сделать ее источником заработка, сдав ее в аренду другим людям, а сами переезжайте к родственникам. Если такие родственники, конечно, у вас есть.
  5. В отличие от владельца арендуемой квартиры, банки не вправе изменять условия договора в одностороннем порядке. Кроме того, если внезапно вы лишитесь работы и вам нечем будет платить за жилье, хозяин квартиры попросит вас съехать, в то время как банк всегда может пойти заемщику на уступки, предложив вариант с реструктуризацией долга.

«Против» ипотеки

  1. Огромные переплаты. Даже при самых лояльных условиях за 20-30 лет, которые вы будете оплачивать ипотеку, вам придется переплатить банку немалую сумму. Речь идет о 300% и более за 10-15 лет.

    При этом первоначальный взнос по ипотеке будет значительно больше, чем оплата за аренду квартиры даже на несколько месяцев вперед.

  2. Дополнительные расходы, которые отсутствуют в случае аренды жилья.

    Это расходы, связанные с обязательным страхованием предмета залога, страхованием заемщика, нотариальные расходы и т.д.

  3. Если заемщик теряет возможность оплачивать ежемесячные платежи по ипотеке, он рискует остаться без квартиры.

  4. Так как это будет ваше жилье, вам придется понести дополнительные расходы на покупку мебели, бытовой техники и т.п. При аренде квартиры все это вы получаете в пользование сразу.

Плюсы аренды жилья

  1. Гибкость. Вы сможете легко сменить место проживания, если вам надоели шумные соседи или вам приходится ехать на работу на другой конец города.
  2. Арендуя жилье, вы сможете постепенно откладывать деньги на покупку собственной квартиры.

    При ипотеке, как правило, большая часть денег идет на оплату ежемесячных платежей, и ничего не остается для накопления.

  3. Каждый месяц вам не придется оплачивать настолько огромные суммы, считают эксперты Fortrader.org.

  4. Чтобы арендовать жилье, вам не потребуется иметь большой первоначальный капитал.

Минусы аренды

  1. Потеряли работу? Придется съезжать, в большинстве случаев договориться с собственником квартиры не выйдет.
  2. Сумма ежемесячных платежей по ипотеке зафиксирована договором и не меняется, тогда как хозяева нередко и без согласования с арендатором пересматривают размер аренды в сторону увеличения.

  3. Все важные моменты арендатор должен согласовывать с владельцем квартиры. Приглашать ли друзей и устраивать в квартире вечеринку, заводить ли домашних животных и т.д.

  4. Хотите сделать капитальный ремонт? А не выйдет, ведь квартира не ваша! Вернее говоря, выйдет, только стоит ли его затевать в чужой квартире? Вопрос риторический.

Конечно же, в каждой отдельной ситуации люди выбирают то, что им выгоднее и комфортнее – аренда или ипотека.

Кто-то радеет за спокойствие собственного жилья, кто-то за возможность «попользоваться и уехать». Плюсы и минусы, как мы видим, есть и там, и там.

Но в любом случае, хотите ли вы снимать или покупать жилье, важно правильно спланировать свой бюджет. Узнайте, как это сделать.

Читайте последние новости финансовых рынков на нашем канале Telegram и в ленте !

Смотрите также

Долги и кредиты. Откуда они берутся?

Ипотека или аренда: что выгоднее?

Аренда недвижимости плюсы и минусы

  • Ипотека или аренда: что выгоднее? Отвечает главный аналитик Сбербанка

Покупать жилье в ипотеку или снимать: что выгоднее? Как взвесить все «за» и «против»? Считаем и отвечаем на популярные вопросы вместе с главным аналитиком Сбербанка Михаилом Матовниковым.

Есть мнение, что арендовать жилье дешевле, чем купить его в ипотеку. Почему же многие люди покупают жилье в ипотеку вместо того, чтобы его арендовать?

Объективная реальность состоит в отсутствии российского цивилизованного рынка сдачи жилья.

Квартиры и дома, как правило, арендуются у физических лиц. В подавляющем случае это временно свободное жилье. Например, в семье подрастают дети и пока они не выросли, родители сдают одну квартиру, а сами живут в другой.

Это приводит к тому, что арендаторы полностью зависят от жизненных обстоятельств арендодателей. Когда у владельца недвижимости меняются обстоятельства, квартирантам приходится в срочном порядке искать новое жилье и съезжать.

Люди не могут рассчитывать, что проведут в арендованной квартире 5 или 10 лет, даже имея на руках договор об аренде жилья. Это приводит к тому, что они не видят смысла вкладываться в съемную квартиру: делать там ремонт, покупать хорошую бытовую технику и мебель. При неминуемом и часто внезапном переезде все это останется у собственника жилья.

Бывает и так, что арендодатели под надуманными предлогами вынуждают съехать старых жильцов, которые сделали ремонт, и сдают квартиру новым, но по более высокой цене.

Невозможность долгосрочного планирования — решающий фактор в пользу ипотеки. И вопрос тут скорее не в финансовой выгоде, а в качестве жизни.

Снимать или купить в ипотеку: считаем на примере

Допустим, ваш случай — исключение, у вас идеальная ситуация для съема квартиры. На руках есть договор, арендодатель не попросит вас съехать ближайшие 10 лет, а сама квартира вам нравится. Чтобы картинка была максимально приближена к реалиям, будем считать на конкретных примерах.

Вы снимаете двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге площадью 52 кв. м. Аренда этой квартиры обходится вам в 20 тысяч рублей в месяц. За 10 лет расходы на съемное жилье составят 2 млн 400 тысяч рублей (при условии, что арендная плата подниматься не будет).

В том же районе Екатеринбурга можно купить квартиру такой же площади в готовом кирпичном доме за 3 млн 90 тысяч рублей. Если брать ипотеку на 10 лет с первоначальным взносом 20% и по ставке 7,7% годовых, в месяц придется отдавать 29 578 рублей.

Переплата по сравнению с арендным жильем составит почти 10 тысяч рублей в месяц. На первый взгляд, покупка квартиры в ипотеку выглядит дороже.

Вот только в случае с ипотекой вы платите за свое жилье, квартира после 10 лет выплат остается у вас. Фактически вы инвестируете деньги в собственность. А в случае с арендой — отдаете 2 млн 400 тысяч и остаетесь без квартиры.

Также важно помнить, что при ипотеке вы можете вернуть до 650 000 рублей на каждого из супругов, оформив налоговый вычет. А при аренде налоговых льгот нет.

Ипотека: плюсы и минусы

Возможность быстро приобрести собственное жилье, а не копить на него годами.

Стоимость недвижимости со временем растет. Ее можно продать по более высокой цене, чем при покупке.

Возможность делать тот ремонт, который вам нравится. Хотите новую кухню? А может решили сделать перепланировку? В своем жилье это возможно.

 Вложение средств и защита от инфляции. Когда вы платите за ипотеку, вы инвестируете деньги в собственное жилье. При аренде — отдаете деньги, которые к вам никогда не вернутся.

Часто платеж по ипотеке соизмерим с арендными платежами, но вы платите за свое жилье, а не за чужое.

➖ Необходимость накопить сумму для первоначального взноса. В Сбербанке первоначальный взнос — от 10%.

➖ Переплата за проценты по кредиту. Чтобы посчитать на примерах и понять, как это работает, воспользуйтесь ипотечным калькулятором — переплату за проценты можно увидеть в графике платежей.

➖ Ипотека требует жесткой финансовой дисциплины. Если с хозяином квартиры можно договориться перенести оплату на несколько дней, с банком такое не пройдет — придется платить неустойку.

➖ Привязка к определенной локации. Если вы часто переезжаете, удобнее снимать. Тем не менее, жилье в ипотеке можно сдавать в аренду и этими деньгами гасить ежемесячные платежи по кредиту.

➖ Необходимость получения согласия банка на продажу или сдачу жилья в наем, если ипотека выплачена не до конца. Получить такое согласие несложно, однако это займет время.

Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание

Аренда недвижимости плюсы и минусы

Как правило, жилые помещения сдают обычные люди, далекие от предпринимательства, которые раньше и не предполагали этим заниматься и которым предоставилась такая возможность. А коммерческую недвижимость в основном покупают целенаправленно — либо для собственного дела, либо для построения арендного бизнеса.

Конечно, кто-то начинает сдавать площади, высвободившиеся в ходе коммерческой деятельности, но все же в большинстве случаев это осознанная покупка с анализом доходности и рисков. Здесь нет места личным предпочтениям, зато есть масса нюансов, на которые стоит обратить внимание и которые ускользают от взгляда неопытного рантье, впервые взявшегося за подобное предприятие.

Давайте вместе рассмотрим основные вопросы по порядку их возникновения.

Street retail в классической “сталинке”

Как выбрать помещение?

Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.

Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства.

Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств.

Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно.

Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.

Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль).

Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений).

Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.

Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?

Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.

Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам.

В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния.

Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами.

Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.

Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин.

Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории.

На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам.

Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.

Street Retail начала 2000-х в жилом доме начала 60-х годов

Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?

В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости.

Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду.

Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев.

Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.

Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?

Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации.

Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений.

Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.

Пример помещения Street Retail, оставшегося с советских времен

Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?

Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции.

В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.

Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них.

Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции.

Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.

Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся.

Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения.

К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.

Как быть после покупки?

Коммерческая недвижимость считается более выгодным вложением средств, чем жилая. Средняя годовая доходность таких объектов в Москве на начало 2020 года колебалась  в пределах 7 до 11 %. При грамотной эксплуатации они должны окупаться менее, чем за 10 лет. Однако к таким помещениям предъявляются несколько более жесткие требования, и налоги здесь, соответственно, выше, т.к.

выше кадастровая стоимость. Здесь, конечно, играет роль и то, что огромное количество собственников, сдающих в аренду жилье в нашей стране, к сожалению, до сих пор уклоняется от уплаты подоходных налогов.

С коммерческой недвижимостью дела обстоят иначе, причем размер налога для физических лиц будет меньше, нежели, чем для юридических лиц (это касается как налога на имущество, так и налога на прибыль).

Конечно, большие издержки должны стимулировать на то, чтобы объект не простаивал, а постоянно приносил доход.

Для этого вам необходимо оперативно искать арендаторов, грамотно составлять документацию и следить за своевременной оплатой платежей, регулярно проверять помещение. Это сложная работа.

В случае, если вы хотите освободить силы и время или просто хотите значительно увеличить свою арендную прибыль, обратитесь к проверенной компании, которая возьмет вашу недвижимость в доверительное управление.

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Латвии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду плюсы и минусы

Аренда недвижимости плюсы и минусы

У большинства граждан возникает вопрос, стоит ли инвестировать в недвижимость для дальнейшей сдачи её в аренду? Какие есть плюсы и минусы, положительные и отрицательные стороны такого вложения?

Давайте забудем на мгновение о последних пяти — шести годах. Исторически инвестиции в аренду имущества является одной из лучших вложений денежных средств.

Вы можете не только использовать доходы от аренды на оплату балансового содержания жилья, справедливости ради, надо отметить, что коммунальные услуги растут с каждым годом, но и использовать ренту для создания будущих инвестиций.

Кроме того, поступающая рента от сдаваемого внаём имущества может быть использована так, что вы получите более высокую отдачу от ваших стартовых инвестиций.

Подойдут ли вам инвестиции в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду

Коллапс на рынке недвижимости привёл ставки арендной платы в более естественное состояние, чем это было до того в течение длительного времени. Далеко не каждый готов инвестировать в недвижимость.

Конечно, потенциальная отдача может быть очень высока, но аренда имущества является более сложным видом инвестиций, чем большинство других.

Давайте разберёмся, подойдут ли вам инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду? Могут ли они стать выгодным вложением для вас? Рассмотрим подробнее инвестиции в арендуемую недвижимость.

В этот список, конечно, не все включено, но он рассматривает как рыночные факторы, так и личные предпочтения.

Вкладываем в недвижимость для сдачи в аренду

Вы хотите, чтобы ваше предприятие (в смысле затея) было, в основном, пассивно и не занимало слишком много времени.

Если вы ищете способ создать дополнительные источники дохода, не требующие вашего особенного участия в отличие от традиционного бизнеса, то сдача собственности в аренду – как раз тот самый способ инвестиций.

Конечно, аренда собственности не является полностью пассивным видом бизнеса, но как только вы его запускаете, то дальнейшее его поддержание требует незначительного вашего внимания.

Почему выгодно сдавать недвижимость в аренду

При недостатке достоверной информации об иных вариантах инвестиций, рента имущества может быть лучшим местом для ваших денег.

Фондовый рынок находится вблизи рекордных максимумов, и процентные ставки по инвестициям с фиксированным доходом находятся на рекордно низком уровне.

Однако, если у вас есть собственность, сдаваемая в аренду, вы будите иметь стабильный доход. И это главный ответ на вопрос: «Почему выгодно сдавать недвижимость в аренду?»

Ведь ежемесячные поступления от этого помогут вам справиться (по крайней мере, будут приближаться к этому) с погашением ипотечного кредита или будут поддерживать реальную стоимость недвижимости, отражая ситуацию на рынке.

Кроме того, вы будете иметь больше прямого контроля над этими инвестициями, чем, если бы вы вложили их в акции и облигации.

Инвестируйте в осязаемое и реальное-в недвижимость

Большинство инвестиций сегодня находятся в бумагах-акциях, облигациях, депозитных сертификатах, казначейских ценных бумагах. Даже товарные фьючерсы можно рассматривать как ценные бумаги, так как вы никогда не вступаете в фактическое владение активами.

Если вы хотите инвестировать во что-то осязаемое, есть два варианта: драгоценные металлы и недвижимость.

Драгоценные металлы могут дать потрясающий доход, но могут и не принести дивидендов.

Аренда собственности, с другой стороны, даёт доход от ренты и имеет перспективы роста самой недвижимости в будущем. Это не только то, что вы можете потрогать руками, но вам также не придётся выворачивать свой мозг, чтобы понять, что это такое и куда вложены ваши деньги.

Инвестиции в жилую недвижимость на стадии строительства, выгодно ли

Если для вас ремонт квартиры не является проблемой, и вы легко справляетесь с задачей оштукатуривания стен и укладкой ламината, то инвестиции в жилую недвижимость могут стать как раз тем видом инвестиций, который походит вам более всего.

Это не значит, что вы должны быть в состоянии выполнить все ремонтные работы, но если вы сможете, какой-то объем работ взять на себя, то будете иметь большое преимущество входа в данный вид вложений.

С другой стороны, ремонтируя помещение своими руками, вы, конечно же, экономите на покупке недвижимости, но отодвигаете по времени возможность ренты вашей собственности. Ведь ремонт может затянуться.

Дело не только в том, что покупка недвижимости на стадии «без отделки» значительно снижает стоимость данного объекта, но вы также можете получить реальную выгоду намного раньше.

Ведь уже в таком виде вы можете сдавать имущество в аренду. И арендатор сможет отделывать помещение самостоятельно, под себя. В таком случае текущие расходы на имущество также будут ниже, при этом появляется перспектива положительного денежного потока с самого начала.

Покупка жилой недвижимости в кризис

Цены на жилье упали на большинстве рынков и кое-где продолжают путь вниз. Для инвесторов это создаёт реальную возможность вложений в недвижимость. Но надо быть наблюдательным и отслеживать ситуацию на рынке.

Если недвижимость за рубежом остановилась в своём росте, то в России цены на жилье уже не только вышли на докризисный уровень, но и кое-где превысили его.

Так у меня в городе цены на элитное жилье не только не падали, но даже наоборот, росли все время. И, прежде чем вкладываться в покупку такого жилья с целью извлечения прибыли от ренты, надо крепко подумать и взвесить все варианты.

Небольшие минусы вложений в недвижимость

Когда вам стоит избегать инвестиций в арендуемую недвижимость?

Как было отмечено в начале этого поста, аренда недвижимости – это необязательно инвестиции для всех. Для большинства это возможность получить свою крышу над головой, место, где вас ждёт семья. Возможность не платить чужому дяди или тети за аренду.

Однако рассматривая вопрос инвестирования в аренду недвижимости, мы преследуем цель, рассказать об этот как можно подробнее. Предоставить информацию не только плюсах, вложений в недвижимость, но и показать нашим читателям, какие есть минусы.

Вот несколько причин, почему вложения в недвижимость для сдачи в аренду могут быть неприемлемыми на вас.

Отсутствие достаточного количества свободных денежный средств

В этой ситуации необходимо получить займ на покупку недвижимости. Вместе с тем, ваша кредитная история не позволяет взять ипотечный кредит.

Теперь, когда мы прошли через ипотечный кризис, ипотеку получить стало намного сложнее. Банки сделали определённые правильные выводы и ввели значительные ограничения.

Вам надо будет сделать большой авансовый взнос (первоначальный взнос), показать более надёжные источники дохода, подтверждённые документально, хорошую кредитную историю, чем до кризиса.

Ваш кредитный и финансовый профиль должен будет справиться с этой задачей.

Долгосрочные инвестиции устраивают не всех

Аренда имущества является долгосрочной инвестицией в прямом смысле. Хотя иногда действительно можно приобрести недвижимость по дешёвке, а затем быстро обернуть её в весомую прибыль, продав подороже.

На рынке недвижимости можно сделать то, что трудно реализовать во многих областях. Вы должны будете приобрести недвижимость, предусмотреть амортизационные издержки, а затем ждать возврата вложенных средств при условии высоких цен в будущем.

Кроме того, недвижимость является мало ликвидной инвестицией, в отличие от других инвестиций.

Если вы думаете, что вы сможете отреагировать на рыночную ситуацию с компьютера или мобильного приложения, как если бы это были акции или паевые инвестиционные фонды, то заблуждаетесь. Это может занять год или больше, чтобы сдать имущество в аренду.

Если вы не хотите, чтобы ваши деньги были связаны длительное время в ожидании арендатора вашей собственности, вероятно, эти инвестиции не для вас.

Личная ответственность собственника за арендуемую недвижимость

Одной из задач владельца недвижимости является задача ограждать арендаторов от проблем, связанных с арендуемыми объектами. Но могут возникать и непредвиденные ситуации.

Если у вас есть в собственности квартира, вы будет нести ответственность за любой ремонт или аварию, случившуюся в этом помещении, особенно если пострадало имущество соседей.

Кроме того при сдаче квартиры в аренду в случае поломки чего-либо, арендатор берёт в руки телефон и звонит вам хозяину квартиры. И это может произойти когда угодно, даже если сейчас полночь!

Если вы не готовы к таким звонкам, или не можете организовать работу данного механизма так, чтобы он работал без проблем, не беспокоя вас, то инвестиции в имущество ради ренты не для вас.

Вам не нужны инвестиции, которыми придётся активно управлять

Что касается доходной части, то аренда имущества является довольно пассивным финансовым инструментом. Поступающие от ренты средства, вы используете на покрытие расходов по содержанию имущества.

Вместе с тем, управление становится более активным, когда ремонт необходим или когда арендатор съезжает и должен быть заменён. В такие времена управление недвижимостью становится более похоже на полный рабочий день, чем просто пассивное ожидание денег за ренту.

Если вы хотите, чтобы ваши инвестиции были действительно пассивными, т. е. не требовали вашего прямого участия, типа акций или паевых фондов, то инвестиции в недвижимость не для вас.

Стоит или не стоит вкладывать в недвижимость для аренды

В отличие от других видов инвестиций, которые имеют в своей природе нейтральный характер, инвестиции в сдаваемое в наем имущество будет влиять на вашу личную жизнь и отразятся на вашем финансовом положении.

Вы не можете просто проснуться однажды и сказать, что вы хотите инвестировать в аренду имущества. По крайней мере, очень неразумно поступать так. Это предприятие требует планирования, а также рассмотрения всех ваших личных обстоятельств.

Нужно взвесить все за и против, чтобы понять, подойдут ли вам инвестиции в недвижимость? И, хотя вложения с целью ренты могут быть очень прибыльными, нужно учитывать все факторы, прежде чем открыть кошелёк и купить квартиру.

Своя квартира VS арендованная: что выгоднее

Аренда недвижимости плюсы и минусы

Работа «на себя». И за ипотечную, и за арендованную квартиру приходится платить каждый месяц. Разница лишь в том, что при покупке жилья деньги не уходят в карман чужому человеку (арендодателю), а вкладываются в собственную недвижимость.

«Неважно, через какой срок вы выплатите ипотечный кредит, – через 10, 15 или 20 лет. В итоге вы получите эту квартиру в собственность, и уже в дальнейшем сможете ее передать по наследству, продать, сдать или подарить», – комментирует доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Как купить квартиру по договору переуступки?

Сопутствующие бонусы. Беседовавшие с Domofond.ru эксперты сошлись во мнении, что у ипотечных и арендуемых квартир, по большому счету, разная целевая аудитория. Так, более молодые люди, не обремененные семьями, предпочитают арендовать жилье. Тогда как парам с детьми выгоднее оформить жилищный кредит на квартиру.

«Определенным преимуществом собственного жилья является наличие постоянной регистрации, которая упрощает некоторые бытовые вещи. К примеру, устройство детей в сад и школу по месту жительства», – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Налоговые льготы. Собственники квартир должны ежегодно уплачивать налог на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости жилья и региона проживания.

По идее, данный факт можно было бы отнести к «минусам» собственной квартиры и «плюсам» арендуемой. Но, в целом, сумма налога не является настолько существенной в вопросе выбора покупки или аренды жилой недвижимости.

Кроме того, расходы на уплату налогов собственники, как правило, включают в арендную плату.

«При покупке квартиры есть возможность воспользоваться налоговыми льготами. Государство предоставляет имущественный вычет: 13% от стоимости жилья, но не более 2 млн руб. Максимально можно получить 260 тыс. руб. Также есть вычет по процентам за ипотеку. Для него отдельный лимит – 3 млн руб.», – объясняет управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.

Инвестиционная привлекательность. Покупка собственной квартиры – хороший способ сохранения сбережений. Недвижимость – один из самых стабильных активов. В последние годы стоимость жилья на рынке новостроек только растет, поэтому в среднесрочной перспективе при перепродаже квартиры можно еще и заработать, рассказывает Ирина Доброхотова.

Перспектива на будущее. Немногие об этом задумываются, но при покупке собственного жилья вы обеспечиваете себе стабильную жизнь при выходе на пенсию. Оплата услуг ЖКХ и налога на недвижимость – статьи расходов, которые по сравнению с арендными платежами имеют большую вероятность вписаться в пенсионные выплаты, отмечает Оксана Васильева.

Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Рассрочка в новостройке: что стоит знать о «сестре» ипотеки

Покупка квартиры. Минусы

Большой первоначальный взнос и переплата. Чтобы купить квартиру в ипотеку, необходимо иметь на руках достаточно крупную сумму денег на первоначальный взнос. Как правило, речь о 15-20% от стоимости жилья. Также не стоит забывать про переплату: за квартиру, купленную в ипотеку, подчас приходится отдать сумму, размер которой в 1,5-2 раза превышает первоначальную цену.

Согласование с банком. До выплаты жилищного кредита квартира находится в залоге у банка. Это накладывает на человека, взявшего ипотеку, определенные обязательства по согласованию с банком всех действий с данным жилье. Так, без ведома кредитной организации не получится продать, обменять квартиру или совершить с ней иные действия, комментирует Оксана Васильева.

Постоянная экономическая нагрузка. Данный пункт можно отнести к «минусам» условно, однако ипотека обязывает следить за финансовой дисциплиной. Платежи, предусмотренные кредитным договором, должны поступать в установленных размерах и с определенной периодичностью.

«В случае, если ваше финансовое положение ухудшится, вы вправе обратиться в банк для рефинансирования или реструктуризации кредита. Однако стопроцентной гарантии того, что условия ипотеки изменят в лучшую для вас сторону, никто дать не сможет. А если вы нарушите условия договора, с вас могут взыскать неустойку или даже обратить взыскание на заложенную квартиру», – объясняет Иван Иутин.

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Аренда квартиры. Плюсы

Мобильность. Главным преимуществом арендного жилья является его «гибкость». Всегда есть возможность взять и сразу переехать в другой, более подходящий дом, район или даже соседний город. Также можно позволить себе жить в понравившемся лоте, купить который было бы трудно.

«Если упали доходы, можно переехать в более дешевую квартиру подальше от центра, либо, если квартира большая, найти сожителя, с которым можно разделить ежемесячную арендную плату. Второй вариант как раз наиболее распространен среди молодежи, которая зачастую арендует более дорогие квартиры в престижных районах города», – рассказывает Ирина Доброхотова.

Отсутствие трат на содержание и обслуживание жилья. Арендатору квартиры не нужно оплачивать капитальный и косметический ремонт дома, налог на недвижимость.

«На собственника жилья ложатся и другие расходы: к примеру, когда нужно устранить поломку или неполадки бытовой техники. Также владелец квартиры будет обязан оплатить сборы на ТСЖ, озеленение, замену окон от застройщика на новые и т.д.», – рассказывает Оксана Васильева.

Смена окружения. Каждый житель МКД знает, что живет не только в конкретной квартире, но и рядом с определенными соседями.

Здесь может не повезти: попадутся шумные соседи, любители попеть ночью в караоке; люди, делающие перманентный ремонт; собаки, выражающие протест против того, что они остались дома одни, и т.д.

Если разговоры не помогают решить проблему, собственникам квартиры приходится терпеть такое положение дел. Тогда как человек, снимающий жилье, может легко съехать.

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Права арендатора квартиры

Аренда квартиры. Минусы

Нет собственного жилья. Арендуя квартиру, вы не вкладываетесь в свое будущее – не покупаете квартиру. Пожалуй, это основной недостаток найма жилья.

Зависимость от собственника. Среди минусов аренды стоит отметить необходимость соблюдать требования собственника квартиры. Так, многие владельцы запрещают проживание с животными или маленькими детьми, комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Сюда же можно отнести незащищенное положение арендатора. Если у арендодателя изменились обстоятельства, и ему в какой-то момент потребовалась данная квартира, арендатор должен ее освободить и съехать с насиженного места.

Плюс к этому собственники могут часто и не всегда обоснованно поднимать стоимость аренды.

С учетом того, что многие договоры аренды на практике оказываются формальными и слабо регулируют отношения сторон, квартиросъемщики вынуждены съезжать из арендуемого жилья в связи с его удорожанием, дополняет Иван Иутин.

«Еще один важный момент: все улучшения и ремонт, которые арендатор производит в съемной квартире, остаются в итоге арендодателю, как владельцу данного имущества. И, если это не предусмотрено рамками договора, затраты на данные улучшения арендатору не компенсируются», – комментирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-TetЮлия Дымова.

Экстраординарные требования владельца квартиры. При съеме квартиры арендатору приходится ежемесячно коммуницировать с арендодателем, который часто не понимает, что оказывает услугу за плату, а не делает одолжение. Нередки случаи, когда хозяин квартиры наносит визиты без предупреждения, проверяет жилье каждую неделю или приходит, когда жильца нет дома.

Тренды на рынке аренды: налоги и индивидуальные договоры

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Калькулятор финансов

Есть устоявшееся мнение, что снимать квартиру дешевле, чем оплачивать платежи по ипотеке. Доказала, что это не всегда так, управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Для примера Надежда взяла наиболее бюджетное предложение среди однокомнатных квартир в одном из ЖК комфорт-класса, расположенном в старых границах Москвы. Это квартира с чистовой отделкой площадью 32 кв. м и стоимостью 6,8 млн рублей.

По данным Банка России, в январе средний срок ипотечного кредита составил 19 лет. Ставка по программе льготной ипотеки сегодня равна 6,5% годовых.

Приняв величину первоначального взноса в размере 1,36 млн рублей (20%), получается, что сумма займа составит 5,4 млн рублей, ежемесячный платеж – 41,6 тыс. рублей. В итоге покупатель квартиры должен заплатить за нее 9,5 млн рублей.

«При этом к цене жилья необходимо прибавить сумму налога за имущество (0,1% от кадастровой стоимости; в данном случае она приравнена к рыночной – 6800 рублей в год и 129,2 тыс. рублей за 19 лет), расходы на оформление квартиры (50 тыс.

рублей), траты на меблировку (250 тыс. рублей), а также платежи за услуги ЖКХ (из расчета 5,5 тыс. рублей в месяц, с учетом ежегодной индексации – 1,5 млн рублей).

Итого: покупка и содержание квартиры обойдется в сумму около 11,4 млн рублей», – приводит цифры Надежда Коркка.

Снять аналогичную квартиру в доме со схожими характеристиками, расположенном на территории ЮВАО, можно за 40 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды квартиры за 19 лет – 9,1 млн рублей.

К этому необходимо прибавить уже упомянутые выше расходы на оплату услуг ЖКХ (из расчета 5,5 тыс. рублей в месяц, с учетом ежегодной индексации – 1,5 млн рублей).

Итого: наниматель должен заплатить за арендуемую квартиру порядка 10,6 млн рублей.

На первый взгляд, в долгосрочном периоде наем выглядит выгоднее, чем приобретение квартиры в кредит. Однако, если принять во внимание продолжительность временного отрезка, снимающие жилье экономят не так много по сравнению с теми, кто взял квартиру в ипотеку.

«Ключевой аргумент за покупку жилья заключается в другом. Переплатив на 7,5% больше, покупатель, помимо непосредственно места проживания, получит еще высоколиквидный актив, которым можно распорядиться по своему усмотрению», – заключает Надежда Коркка.

Решать, какой вариант выгоднее или удобнее, каждому придется самостоятельно. Главное здесь – чтобы этот выбор был осознанным, а решение взвешенным. 

Не пропустите:

Как взять ипотеку: инструкция для новичков

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Что нужно проверить в квартире перед съемом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.